דמי שימוש
כאשר שותף משתמש במקרקעין משותפים לשותפים אחרים (במסגרת השותפות שלהם), החוק מבקש ממנו להעניק להם דמי שימוש עבור השימוש הראוי במקרקעין, לפי חלקם היחסי. זאת בעוד, השימוש שעושה אותו שותף נזכר לעיל במקרקעין המשותפים, הוא בלעדי ומונע מיתר השותפים להשתמש בהם. במקרה שכזה, ישלם להם דמי שימוש.
מה הם דמי שימוש
המושג עצמו מובא לנו בסעיף 33 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969. במילים פשוטות, אם יש לנו נכס משותף, הרשום תחת שמם של שותפים, והם מנועים מלעשות בו שימוש עקב השימוש הבלעדי של אחד השותפים: אותו שותף, ישלם לכל השותפים האחרים דמי שימוש ראויים בעבור השימוש שלו. מכך נובע, שבמקרים בהם השותפים האחרים יכולים לעשות שימוש בנכס, ואותו שותף נזכר לעיל לא מונע זאת מהם – אין הוא מתבקש לשלם להם דמי שימוש.
למעשה, גם אם אותם שותפים לא עשו שימוש בנכס, כל עוד לא היו מנועים מלעשות שימוש בנכס, אין הם זכאי לדמי שימוש מאותו שותף נזכר לעיל. וזאת, כי לא עשה בנכס שימוש בלעדי שמנע מהם את השימוש, גם כן, בנכס המשותף.
כיצד נקבעים דמי שימוש?
באם היה מקרה, ובו נמנע השימוש בנכס כתוצאה משימושו הבלעדי של אחד השותפים, ישלם כאמור דמי שימוש לשאר השותפים, כל אחד בהתאם לחלקו היחסי בנכס. כדי לקבוע את דמי השימוש המדוברים, יזהה שמאי מקרקעין את גובה הכספים המתבקשים. החישוב ייעשה כדרך גזירה משווי השוק של הנכס. תוך לקיחה בחשבון אלמנטים כמו שימוש יעיל וטוב באותו נכס מדובר (מצב אופטימלי), מבלי לקחת בחשבון תוכניות עתידיות לשינוי או השבחת הנכס. כלומר, שמאי המקרקעין מתבקש להישאר עם הרגליים על הקרקע, כשהוא אומד את ערך השימוש בנכס. ומתוך כך, קובע את דמי השימוש.
אם במקרה מדובר בנכסי מגורים, כמו דירות, בתים ושלל סוגי נכסים המיועדים למגורים – ניתן להשוות לנתוני שכירות חודשיים בנכסים דומים ככל הניתן לאותו נכס ייעודי. אם מדובר בנכסים מסחריים, כמו משרדים ונכסי תעשייה – ניתן לעשות משהו דומה, אם כי זה תלוי הקשר. ואם לא ניתן לאסוף מספיק נתונים כדי לבצע השוואה, ניתן להשתמש בערך הנכס כדי לאמוד דמי שימוש ראויים, כדרך גישת היוון הכנסות.
לסיכומו של דבר, דמי שימוש יכולים לשקף את השימוש שנעשה בפועל בנכס, או את אלו שהיו משולמים על בסיס השימוש המיטבי בנכס. לדוגמה, אם היו משכירים אותו בשכר האופטימלי ביותר, לכל אורך השנה. וכדומה.
להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בדיני דמי שימוש
ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום דמי שימוש, כדי לנצל וליישם את הזכויות כחוק, בין אם מצד השותפים אל מול השותף שעשה שימוש בלעדי, או מצד השותף שעשה שימוש בלעדי.
שכן, מקרים בהם בית המשפט עשוי לפסוק לטובת תשלום דמי שימוש הינם במקרי פירוק זוגיות ועיכוב הסדרי פרידה, כאשר נעשה שימוש חורג ללא אישור במקרקעין השייכים ל-רמ"י, כאשר מדובר בהסכם המעוגן בין בני זוג או שותפים, כאשר נעשה שימוש חורג מהכתוב בהסכם שימוש בנכס מקרקעין גם אם הוגדרו דמי שימוש מראש, כאשר שוכר ממשיך לעשות שימוש בנכס לאחר תום החוזה, כאשר אחד מבני הזוג לא מאפשר לבני הזוג הנוספים להישאר בנכס ובכן הלאה מקרים.
בהינתן הרצון להגיב או להתחיל תהליכים משפטיים, ניתן להיעזר בעורך דין מומחה כדי להשלים את התהליך לתומו, באופן שמזכה את הפרט על זכויותיו כחוק.